Bất động sản cuối năm: nhà giá rẻ, chung cư xây thô hút hàng

Đó là một trong những khuyến nghị của Liên minh Đất đai (Landa) gửi tới ban soạn thảo cũng như các cơ quan chức năng có liên quan đến quá trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất Đai sắp được Quốc hội thông qua.

5 khuyến nghị

Theo tổ chức này, việc nhà nước thu hồi đất cho các dự án xã hội, dự án hạ tầng kinh tế là hợp lý, thuộc phạm vi lợi ích công cộng và lợi ích quốc gia. Tuy nhiên, nếu thu hồi đất cho các mục tiêu kinh tế vì lợi ích thuần tuý của các nhà đầu tư là bất hợp lý và thiếu công bằng.

Chính vì vậy, theo Landa, Nhà nước chỉ thu hồi đất để thực hiện các dự  án đầu tư phát triển hạ tầng kinh tế, xã  hội, an ninh, quốc phòng phục vụ cho lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng. Điều này có nghĩa là không áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế vì lợi ích thuần túy của nhà đầu tư. Các dự án đầu tư phát triển hạ tầng kinh tế vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng cần được hiểu là các dự án đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của đất nước.

Bên cạnh đó, Nhà nước cũng không thu hồi đất cho các dự án dự án chỉnh trang, phát triển các khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn, cụm công nghiệp, dự án khai thác tài nguyên thiên nhiên, khu chế biến nông, lâm, thủy, hải sản tập trung. Các dự án vì lợi ích kinh tế của nhà đầu tư mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị thì cần áp dụng cơ chế thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất. Mức đồng thuận cần đạt 70%.

Kiến nghị thứ hai được Landa đưa ra là các chính sách liên quan đến việc quyền của người dân tham gia vào lập quy hoạch sử dụng đất.

Theo đó, Luật Đất đai (sửa đổi) cần cụ thể hoá vai trò của người dân tham gia vào quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, làm sao để người dân không bị  đứng ngoài công cuộc phát triển kinh tế của địa phương và tạo được đồng thuận xã hội. Trong Luật Đất đai (sửa đổi) cần bổ sung nội dung “tổ chức họp cộng đồng để lấy ý kiến người dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện” và quy định cụ thể về việc “phương án quy hoạch sử dụng đất cấp huyện cần đạt được sự đồng thuận ít nhất 70% ý kiến của người tham gia trước khi phê duyệt”.

Đối với nội dung đất đai cho đồng bào dân tộc thiểu số, tổ chức này kiến nghị cần thay thế chính sách "giao đất lần thứ 2 không thu tiền gắn với điều kiện 10 năm không được chuyển nhượng bằng chính sách giao đất không thu tiền cho cộng đồng để phân bổ theo hương ước, luật tục và sự đồng thuận cộng đồng cho những hộ gia đình thiếu đất ở, đất sản xuất".

Đặc biệt, đối với những đổi mới về chính sách về quản lý giá đất, Landa cho rằng chỉ có thể thực hiện được khi thay đổi thể chế quyết địng giá đất sao cho kiểm soát được quá trình cơ quan quản lý quyết định giá đất.

Chính sách lúc này cần phải thay đổi trên nguyên tắc tách thẩm quyền quyết định giá đất ra khỏi thẩm quyền quyết định về đất đai nhằm giảm tính độc quyền quyết định vào một cơ  quan và bắt buộc thuê một cơ quan định giá  đất độc lập trước khi giá đất được cơ  quan nhà nước thẩm định và quyết định.

Tổ chức này kiến nghị sửa  đổi hai nội dung của dự thảo Luật Đất đai sửa  đổi, bao gồm khoản 3, điều 115 được sửa đổi là “Cơ quan định giá đất cấp quốc gia được thành lập ở Trung ương, hoạt động theo ngành dọc, có chức năng quyết định giá  đất trong những trường hợp cụ thể”.

Đồng thời sửa đổi điểm a, khoản 1, điều 116 về nội dung tư vấn định giá đất của dự thảo bằng việc bỏ đi cụm từ “mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu”, để nội dung còn lại là nhà nước bắt buộc sử dụng dịch vụ  định giá đất độc lập “khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá  đất và định giá đất cụ thể”.

Liên quan đến các chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà  nước thu hồi đất, Landa khuyến nghị rằng, Nhà  nước cần bồi thường cho người dân khi thu hồi đất không chỉ với tư cách là tài sản mà  còn là tài nguyên và tư liệu sản xuất; phải bồi thường sinh kế, thu nhập cho người mất đất…

Để làm được điều này, Landa cho rằng, cơ chế bồi thường, hỗ trợ cần dựa trên nguyên tắc “Nhà nước chi trả bồi thường đối với giá trị quyền sử dụng đất theo nghĩa là tài sản của người mất đất; nhà đầu tư chi trả phần bồi thường giá trị  để khôi phục tài nguyên đất, rừng tự nhiên trên đất cho nhà nước và chi trả phần giá trị để khôi phục những tổn thất cho người sử dụng đất do mất tư liệu sản xuất”.

Ngoài ra, luật cũng cần định rõ  cơ chế đa dạng hoá hình thức bồi thường trên cơ sở nâng cao đồng thuận xã hội, trong đó cần chú ý đến 2 cơ chế điển hình mà nhiều nước trên thế giới đang áp dụng là “chia sẻ lợi ích” và “góp  đất, điều chỉnh lại đất đai”.

Bình luận về nội dung và phương thức định giá đất hiện nay, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên cho rằng, nếu để cơ quan nhà nước xác định giá đất sẽ dễ rơi vào tình trạng thiếu khách quan, dễ gắn với nguy cơ tham nhũng. Vì vậy, ở tất cả các nước công nghiệp phát triển, người ta đều sử dụng dịch vụ định giá đất độc lập trên thị trường để quyết định giá đất.  
  
Ở một số nước khác, người ta sử dụng dịch vụ định giá đất độc lập để đề xuất giá đất trước khi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định giá và quyết định giá.  
  
Theo ông Võ, trong hệ thống pháp luật của nước ta hiện nay, dịch vụ định giá đất độc lập được phép hoạt động nhưng không bắt buộc mà tùy yêu cầu của các bên liên quan, trong đó có cơ quan nhà nước. Việc sử dụng dịch vụ định giá đất độc lập ở nước ta cũng cần được đổi mới theo hướng của các nước có nền kinh tế phát triển.

“Định giá đất chỉ là một mặt của vấn đề. Để dễ đạt được đồng thuận giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất thì có một nguyên tắc chúng ta cần nhất trí với nhau là lợi ích từ dự án đầu tư cần được chia sẻ cho cả những người bị mất đất. Đây chính là cơ sở để đạt được sự đồng thuận giữa các bên”, ông Võ nói.

Đại biểu Quốc hội vẫn lo

Trong phiên thảo luận về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 6/11 vừa qua, đại biểu Quốc hội Trần Ngọc Vinh (đoàn Hải Phòng) đã đề nghị không thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội mà nên đưa phương thức trưng mua quyền sử dụng đất đối với các dự án này, nhằm đảm bảo hài hòa, chia sẻ lợi ích giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Song theo ông Vinh, tiếc là đến thời điểm này chưa nhận được sự đồng thuận của cơ quan soạn thảo.

Theo đại biểu, nếu Luật Đất đai (sửa đổi) lần này vẫn giữ nguyên quy định các trường hợp thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội thì vấn đề khiếu kiện về đất đai vẫn là điểm nghẽn chưa có lời giải.

Chính vì vậy, ban soạn thảo cần làm rõ khái niệm thu hồi đất phục vụ mục đích kinh tế - xã hội. Đây là một khái niệm không thật rõ ràng, cần được làm rõ để tránh lợi dụng. Các cơ quan chức năng cần phải phân loại chính xác các loại dự án phát triển kinh tế - xã hội cho các mục đích và lợi ích cụ thể, tách các dự án kinh tế vì lợi ích thuần túy của nhà đầu tư ra khỏi phạm vi các dự án phát triển kinh tế - xã hội trong chính sách thu hồi đất này, nhằm tránh lợi dụng và tạo ra các bất bình xã hội.

Thậm chí, đại biểu Huỳnh Minh Hoàng (Bạc Liêu) đã kiến nghị nhà nước chỉ thu hồi đất để phục vụ, để thực hiện các dự  án phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng, phục vụ cho lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng. Đối với các dự án phát triển kinh tế vì lợi ích thuần túy của nhà đầu tư thì nhà nước không áp dụng thu hồi đất mà phải áp dụng cơ chế góp đất, điều chỉnh lại đất đai. Có nghĩa là hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng được chuyển nhượng cho thuê góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với nhà đầu tư để thực hiện dự án.

Liên quan đến vấn đề quyền của người dân trong lập quy hoạch, đại biểu Quốc hội Nguyễn Tiến Sinh, cho hay hiện nay hầu hết ý kiến của người dân phản ảnh là họ không được biết thông tin gì ngay từ khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên đất của họ đang sử  dụng, người dân luôn đứng ngoài cuộc và nguyện vọng của họ là được tham gia vào quá trình lập quyết định về quy hoạch, tham gia vào quản lý và giám sát việc thực hiện quy hoạch kế  hoạch sử dụng đất.

Thế nhưng, nguyên tắc này lại chưa  được thể hiện đầy đủ và rõ ràng ở các điều luật tiếp theo, đặc biệt là chưa trở thành các điều kiện cần thiết để xây dựng và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các cấp, các ngành.

“Với quy định như trong dự thảo rõ ràng vai trò tham gia của người dân, người chịu tác động của quy hoạch kế hoạch sử dụng đất còn quá mờ nhạt, ý kiến của người dân tham gia ít khi được quan tâm xem xét một cách thấu đáo. Hơn nữa trong điều kiện hiện nay không phải người dân nào, nhất là đồng bào dân tộc thiểu số vùng sâu vùng xa có thể tiếp cận và tham gia ý kiến vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được đăng tải trên mạng thông tin điện tử”, đại biểu Sinh nói.

Cùng quan điểm như nhiều đại biểu khác, đại biểu này đề nghị dự thảo luật cần nghiên cứu bổ sung quy định việc tổ chức hội nghị xin ý kiến của người dân và tỷ lệ người dân đồng tình với kế hoạch sử dụng đất là điều kiện bắt buộc trước khi trình hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch và phê duyệt quy hoạch, kế  hoạch sử dụng đất.

Liên quan đến những bất cập về sử  dụng, quản lý đất tại các nông lầm trường hiện nay, đại biểu Sinh đề nghị ban soạn thảo cần nghiên cứu rà soát và bổ sung các quy định về thu hồi đất, sản xuất của các doanh nghiệp, các nông lâm trường để phân bổ lại và điều hòa  đất sản xuất, đảm bảo hiệu quả kinh tế - xã hội giữa doanh nghiệp, nông, lâm trường và  của người dân.

Theo Vneconomy